Actualiteiten

Advocatuur Mediation Overlegscheiding


De Wet doorstroming huurmarkt in de praktijk

De Wet doorstroming huurmarkt in de praktijk
Geplaatst op vrijdag 3 november 2017

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Door deze wet zijn er meer mogelijkheden voor het tijdelijk verhuren van woonruimte. Deze wet geldt voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2016 zijn gesloten.

De Wet doorstroming huurmarkt heeft het mogelijk gemaakt om huurovereenkomsten voor korte tijd aan te gaan. Voor de huur van zelfstandige woonruimte kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar worden overeengekomen, zonder dat een huurder huurbescherming heeft. Bij onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een kamer, is deze termijn maximaal vijf jaar.

Op grond van deze wet hoeft een huurovereenkomst voor twee jaar of korter niet te worden opgezegd. Een dergelijke huurovereenkomst eindigt op het moment dat de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan is verstreken. Wel wordt de eis gesteld dat de verhuurder voor het aflopen van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Dit moet ten minste drie maanden voor het einde en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur zijn gedaan. Indien de mededeling van de opzegging niet binnen die periode wordt gedaan, is het gevolg hiervan dat na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt met volledige huurbescherming voor de huurder.

Tot op heden zijn er nog maar weinig uitspraken op grond van de nieuwe wetgeving. Wel heeft de kantonrechter Amersfoort op 20 september 2017 in kort geding een interessante uitspraak gedaan over vorderingen van verhuurder tot betaling van achterstallige huursommen en ontruiming van het gehuurde alsmede over de aanzegging van de opzegging van de huurovereenkomst. In dit het vervolg van dit artikel wordt ingegaan op het oordeel van de kantonrechter.

Feiten
Huurder huurt vanaf 1 december 2016 woonruimte van verhuurder. De huurovereenkomst is aangegaan tot en met 31 mei 2017, aangezien het noodopvang betreft tot een andere woning beschikbaar is. Er is hiermee sprake van een huurovereenkomst van korte duur van zes maanden. De huursom bedraagt € 600,- per maand, dat vóór of op de tiende dag van de maand moet worden voldaan.

Verhuurder heeft in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd en betaling van de huurachterstand tot en met juni 2017.

De vorderingen zijn bij verstek toegewezen. De huurder heeft namelijk niet gereageerd op de dagvaarding van de verhuurder. Vervolgens heeft de verhuurder het verstekvonnis aan de huurder laten betekenen en is het bevel gedaan om het gehuurde binnen drie dagen te ontruimen en om tot betaling van in totaal € 4.262,95 over te gaan.

Huurder vordert bij verzetdagvaarding ontheffing van de veroordeling, omdat zij van mening is dat zij de achterstallige huur voor de maanden maart, april en mei 2017 van € 1.500,- op 8 juni 2017 aan verhuurder heeft betaald en de huur voor juni 2017 op 21 juni 2017. Daarna is de huur voor juli 2017 betaald op 10 juni 2017 en de huur voor augustus 2017 op 20 juli 2017. Huurder dacht dat de zitting op 20 juli 2017 niet door zou gaan, omdat er geen sprake meer was van een huurachterstand. Dat is de reden dat zij niet op de dagvaarding had gereageerd.

Wat heeft de kantonrechter geoordeeld?
Omdat de huurder de huurachterstand inmiddels volledig heeft ingelopen, acht de kantonrechter de kans dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zou worden ontbinden niet aannemelijk. Dit heeft tot gevolg dat de ontruiming ook niet kan worden toegewezen.

Dit betekent dat het vonnis ten aanzien van de gevorderde ontruiming, achterstallige huur en toekomstige huur wordt vernietigd. Wel is huurder de wettelijke rente over de te laat betaalde huur verschuldigd.

Tijdens de zitting heeft verhuurder het eindigen van de huur per 31 mei 2017 op grond van de huurovereenkomst ook als grondslag voor de gevorderde ontruiming genoemd. Verhuurder doet hiermee een beroep op de Wet doorstroming huurmarkt die per 1 juli 2016 in werking is getreden. De verhuurder doelt erop dat de huurovereenkomst niet opgezegd hoefde te worden, omdat sprake is van een huurovereenkomst van korte duur en dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. De verhuurder diende de huurder enkel te informeren dat de huurovereenkomst op 31 mei 2017 zou eindigen.

De zoon van verhuurder heeft namens verhuurder op 23 april 2017 een e-mail gestuurd naar huurder, waarmee zij wordt geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst. Deze e-mail is tijdig verzonden. Huurder betwist echter dat zij die e-mail heeft ontvangen en dat de opzegging haar tijdig heeft bereikt. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder nader bewijs moet overleggen, waarmee wordt aangetoond dat de e-mail de huurder tijdig heeft bereikt. Omdat voor een dergelijke bewijslevering in kort geding geen ruimte is, wordt de ontruiming ook op deze grond afgewezen.

Dit betekent dat de vorderingen van de verhuurder worden afgewezen en de huurder in de woning mag blijven wonen. Wel moet de huurder de wettelijke rente over de achterstallige huursommen betalen.  

Indien u meer wilt weten over deze uitspraak of informatie wenst over de nieuwe wetgeving of een ander onderwerp op het gebied van het huurrecht en vastgoed kunt u contact opnemen met VHA- specialist mr. Tessa de Mos of mr. Eline Geven. 

Terug naar het nieuwsoverzicht

Schakel uw Vastgoed Advocaat in. Informeer Nu voor Juridisch Advies!
Van Eerdenburg De Mos
advocatuur & mediation
Augustijnendreef 2
5611 CS Eindhoven
T: 040 - 82 00 906
F: 040 - 82 00 912



Ontwerp en techniek © 2013-2018 Montay Media