Actualiteiten

Advocatuur Mediation Overlegscheiding


Afmetingen koopwoning niet conform verkoopbrochure

Afmetingen koopwoning niet conform verkoopbrochure
Geplaatst op vrijdag 24 maart 2017

Op 13 december 2016 heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch geoordeeld of verkopers van de verkochte woning aansprakelijk zijn voor een afwijking van de werkelijke oppervlakte van de woning van de in de verkoopbrochure vermelde maatvoering.

Tot 13 december 2016 hebben lagere rechters regelmatig uitspraak gedaan in een zaak waarbij de werkelijke oppervlakte van de woning afwijkt van de oppervlakte die is genoemd in de verkoopbrochure. In deze procedures werd vaak de makelaar aansprakelijk gesteld in tegenstelling tot de verkopers, zoals in onderhavige uitspraak het geval is. Uit deze uitspraken kan de conclusie worden getrokken dat het doorgaans de eigen verantwoordelijkheid is van de koper. De koper had immers tijdens bezichtigingen de woning kunnen opmeten. Ook is hierover in de wet het volgende vastgelegd: “Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.

In onderhavige zaak heeft het hof een oordeel gegeven over de vraag of de afwijking van het woonoppervlakte lijdt tot een aansprakelijkheidstelling van de verkopende partij.

Feiten
In de aanwezigheid van de makelaar van verkopers heeft koper de betreffende woning bezichtigd. Tijdens de bezichtiging heeft koper van de makelaar een verkoopbrochure ontvangen. Nadat partijen mondeling overeenstemming hadden bereikt omtrent de verkoop van de woning heeft koper de woning nogmaals bezichtigd en zijn partijen overgegaan tot ondertekening van de koopovereenkomst.

In de koopovereenkomst is onder ander het volgende opgenomen:

“Artikel 8 - Gebruik
De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of – indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: woonruimte. (…)

De verkoper staat niet in voor:

- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;

- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;

- hem onbekende onzichtbare gebreken.”

“ Artikel 11 - Hoedanigheid van de onroerende zaak/overdracht aanspraken
-Indien de opgegeven maat of grootte van de onroerende zaak of verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontlenen partijen daaraan géén rechten, tenzij een opgave blijkens deze overeenkomst is gegarandeerd door verkoper, of door verkoper niet te goeder trouw is gedaan.

(…)

De onroerende zaak wordt verkocht in de staat waarin het zich thans bevindt (…)”

Nadat koper de woning had betrokken, constateerde hij dat de woning niet aan de in de verkoopbrochure genoemde afmetingen voldoet. Het verschil in woonoppervlakte zou 12,5 m2 bedragen. Koper heeft de makelaar aansprakelijk gesteld voor de afwijkende maatvoering met een beroep op artikel 11 van de koopovereenkomst. De beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de makelaar heeft de aansprakelijkheid van de hand gewezen, waarna koper een procedure jegens verkopers is gestart.

Koper stelt zich op het standpunt dat hij ervan uit had mogen gaan dat hij een woning geleverd zou krijgen die nagenoeg overeenkwam met de maten opgenomen in de verkoopbrochure, die immers is opgesteld door een professionele partij. Vanwege de aanzienlijke afwijking van de maten en de waardedaling van de woning vordert koper een geldelijke compensatie van € 11.900,-. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en heeft zijn oordeel als volgt onderbouwd.

Volgens de kantonrechter is er geen sprake van non-conformiteit en een tekortkoming aan de zijde van de verkopende partij. De levering voldoet aan de omschrijving van de koopovereenkomst. Ook een beroep op dwaling gaat volgens de kantonrechter niet op, omdat koper geen vernietiging of afwijzing van de koopovereenkomst heeft gevorderd. Tegen dit vonnis is koper in hoger beroep gegaan.

Oordeel in hoger beroep
Koper handhaaft zijn standpunten in eerste aanleg. Hij stelt dat hij ervan uit mocht gaan dat de door een professionele partij opgestelde verkoopbrochure juist is en dat hij mocht verwachten dat aan hem een onroerende zaak met het vermelde woonoppervlak zou worden geleverd.

Het hof oordeelt dat de afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dit is volgens deze bepaling niet het geval indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De vermelding van de oppervlakte van een onroerende zaak wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan hoeft te beantwoorden. Dit betekent dat de koopovereenkomst als uitgangspunt heeft te gelden. Uit de koopovereenkomst blijkt niet dat sprake is van een gegarandeerde opgave door verkopers of een opgave die niet te goeder trouw is gedaan. Artikel 11 van de koopovereenkomst is in dit geval van toepassing. Ook op artikel 8 van de koopovereenkomst kan volgens het hof door koper geen beroep worden gedaan, aangezien de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn.

Vervolgens beoordeelt het hof de vraag of de in de verkoopbrochure genoemde maten moeten worden gekwalificeerd als mededelingen van verkopers over eigenschappen van de woning in die zin dat indien de werkelijke maten zouden afwijken, de woning niet de eigenschappen bezit die koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het hof is van mening dat de afspraken uit de koopovereenkomst als uitgangspunt gelden. Bij de bezichtiging heeft koper een verkoopbrochure ontvangen en steeds is vermeld dat deze afmetingen “Ca.” zijn. Ook staat bij de plattegrond steeds vermeld dat de “Indeling en afmetingen enigszins kunnen afwijken van de werkelijkheid”. Koper heeft de woning tenminste tweemaal bezichtigd. Voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft koper niet gemeld dat de afmetingen van de woning voor hem van belang zijn. De koopovereenkomst en de akte van levering bevatten geen exacte vermelding van de oppervlakte. De verkoopbrochure is niet een door partijen geparafeerd of ondertekend stuk en ook wordt er in de koopovereenkomst niet naar verwezen. De verkoopbrochure is derhalve geen onderdeel van de overeenkomst. Verkopers mochten er in deze gegeven omstandigheden vanuit gaan dat koper de te koop aangeboden woning met de getoonde oppervlakte en indeling wenste te kopen.

Het beroep op dwaling wordt ook door het hof afgewezen. Koper heeft niet aangetoond dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft laten blijken dat de afmetingen van de woning van doorslaggevende beslissing waren bij zijn aankoopbeslissing. Verkopers hebben niet kunnen of moeten begrijpen dat de in de verkoopbrochure genoemde informatie over de afmetingen dusdanig essentieel was, dat koper bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten.

Het hof heeft de beslissing van de kantonrechter Eindhoven bekrachtigd.

Conclusie
Uit het voorgaande kan de conclusie worden getrokken dat een afwijkend woonoppervlakte niet direct lijdt tot aansprakelijkheid van de verkopende partij. De weergave van de oppervlakte is slechts een aanduiding, maar dit betekent niet dat dit de werkelijke oppervlakte van de woning is. De koper heeft in beginsel zelf de verantwoordelijkheid om de woningoppervlakte na te meten. Dit kan mogelijk anders zijn, indien de koper voorafgaande aan de koop uitdrukkelijk aan de verkoper en/of makelaar heeft medegedeeld dat de oppervlakte voor hem dermate belangrijk is dat hij bij een afwijkend oppervlakte niet tot koop van de woning zou zijn overgegaan.

Heeft u vragen of een zaak over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Tessa de Mos of Eline Geven. 

Ga naar de website bij dit artikel: http://bit.ly/2nPaqHg

Terug naar het nieuwsoverzicht

U wilt scheiden en zoekt hulp of of mediation op juridisch gebied.
Van Eerdenburg De Mos
advocatuur & mediation
Augustijnendreef 2
5611 CS Eindhoven
T: 040 - 82 00 906
F: 040 - 82 00 912



Ontwerp en techniek © 2013-2018 Montay Media