Actualiteiten

Advocatuur Mediation Overlegscheiding


Hoe ver reiken de bevoegdheden van de beheerder bij huurovereenkomsten?

Hoe ver reiken de bevoegdheden van de beheerder bij huurovereenkomsten?
Geplaatst op vrijdag 27 januari 2017

In het algemeen maken een verhuurder en huurder afspraken over de huur van een woning of bedrijfsruimte. Deze afspraken worden vervolgens vastgelegd in een huurovereenkomst. Regelmatig is er bij deze verhouding een beheerder betrokken die namens de verhuurder als tussenpersoon optreedt. Bij aangelegenheden over de huurovereenkomst dient de huurder in beginsel contact opnemen met de beheerder en ook worden de huursommen door de beheerder geïnd. De afspraken die de verhuurder met een beheerder maakt, worden vastgelegd in een beheersovereenkomst.

De beheersovereenkomst is van belang bij het bepalen van de bevoegdheden van de beheerder. In eerste instantie gelden deze gemaakte afspraken tussen de verhuurder en de beheerder, maar de afspraken kunnen ook belangrijk zijn voor de huurder.

In dit artikel staat centraal hoe de afspraken tussen de verhuurder en de beheerder ook invloed hebben op de huurder. Dit wordt besproken aan de hand van uitspraken van voorgaande jaren.

Eén van de kerntaken van de beheerder is het innen van huur en het zorg dragen van onderhoud aan het gehuurde. Dit betekent dat de beheerder namens de verhuurder incassomaatregelen kan treffen bij een nalatige huurder en opdracht mag geven voor werkzaamheden aan het gehuurde.

In de functie van beheerder ligt besloten dat een toereikende volmacht is verleend om namens de verhuurder rechtshandelingen te verrichten die bij zijn functie horen. Voor de huurder is het vaak niet altijd even duidelijk welke handelingen onder deze volmacht vallen. Om de bevoegdheid van de beheerder te bepalen, is van belang of de betreffende bevoegdheid tot de kerntaak van de beheerder hoort en of de beheerder gegeven de omstandigheden geacht wordt een volmacht te hebben om te handelen namens de verhuurder.

In de uitspraken die hierna worden besproken, staat deze bevoegdheid van de beheerder centraal.

Aangaan van huurovereenkomsten

Het gerechtshof Arnhem heeft in 2009 geoordeeld over de vraag of de beheerder bevoegd was om namens de verhuurder een huurovereenkomst aan te gaan met een belang van € 400.000,-. Zowel de kantonrechter als het hof waren van oordeel dat het aangaan van een dergelijke huurovereenkomst niet onder de normale bevoegdheid van een beheerder valt. De functie van beheerder houdt volgens het hof niet in dat een beheerder in het algemeen zelfstandig bevoegd is om huurovereenkomsten met een dergelijke omvang aan te gaan.

De conclusie die uit deze uitspraak volgt is dat het zelfstandig aangaan van langlopende huurovereenkomsten met een financiële verplichting niet tot het reguliere beheer hoort. Bij een standaardhuurovereenkomst met een beperkte financiële verplichting kan dit mogelijk anders zijn.

Verbouwing en onderhuur

In twee uitspraken uit 2012 en 2014 van het hof Amsterdam ging het om de vraag of de beheerder de bevoegdheid had om een omvangrijke verbouwing toe te staan en om toestemming te geven voor onderhuur. Ondanks een onderhuurverbod in de huurovereenkomst had een huurder de woning onderverhuurd en een aanzienlijke verbouwing uitgevoerd. In rechte is vast komen te staan dat de huurder voor beide handelingen toestemming had gekregen van de beheerder. Dit staat dan ook niet ter discussie.

Ten aanzien van de verbouwing heeft het hof overwogen dat hoewel de verbouwing een zeer ingrijpende wijziging van het gehuurde inhoudt, de gegeven toestemming nog net binnen de normale taakomschrijving van de beheerder valt. Voor wat betreft de onderhuur is het hof een andere mening toegedaan. De verleende onderhuur heeft immers tot gevolg dat de hoofdverhuurder zonder enige beperking in tijd gebonden is aan de huurder/onderverhuurder. Gezien het ingrijpende karakter hiervan is dit niet verenigbaar met de normale taakuitoefening van een beheerder, zodat een beheerder hiertoe in beginsel niet is bevoegd.

Mededelingen van de huurder aan de beheerder

In een andere uitspraak van het hof Amsterdam uit 2014 is de vraag beantwoord of mededelingen van de huurder aan de beheerder bindend zijn voor de verhuurder. In deze zaak had de huurder de huurovereenkomst te laat opgezegd. Volgens de huurder was een beroep op de te late opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ruim voor de opzegtermijn had de huurder namelijk al aan de beheerder laten weten dat zij de huurovereenkomst niet langer wilde voortzetten. Deze kennis zou ook aan de verhuurder moeten worden toegerekend. Het hof deelt de mening van de huurder niet. Volgens het hof zou er een specifieke volmacht nodig moeten zijn, waaruit de bevoegdheid van de beheerder voortvloeide.

 

Hierbij moet wel worden opgemerkt dat in sommige huurovereenkomsten, waaronder de ROZ-modellen, is opgenomen dat de huurder zich voor alle aangelegenheden over de huurovereenkomst, waaronder de opzegging, tot de beheerder moet wenden. Bij een dergelijke bepaling kan er wel vanuit worden gegaan dat een mededeling gericht aan de beheerder ook jegens de verhuurder geldt.

Oplevering

De oplevering van het gehuurde is een kenmerkende taak voor een beheerder. Echter, in dit kader kan de vraag worden gesteld wat heeft te gelden als de verhuurder het niet eens is met de status waarin het gehuurde is opgeleverd en/of als er afwijkende afspraken zijn gemaakt. Het hof Den Bosch heeft zich hier recent over gebogen.

In deze zaak heeft de beheerder namens de verhuurder de oplevering geaccepteerd. De verhuurder is van mening dat er niet goed was opgeleverd, omdat de technische installaties onvoldoende gereinigd waren. De verhuurder heeft de beheerder hierop aangesproken. Het hof kwam tot het oordeel dat de oplevering grotendeels conform de huurovereenkomst was gedaan en stelde vast dat het gehuurde al verontreinigd was voordat de huurder het pand betrok. De huurder was derhalve enkel gehouden om de verontreiniging die zij zelf had veroorzaakt, schoon te maken. Dit ondanks dat conform de letterlijke tekst van de huurovereenkomst de huurder gehouden zou zijn om alles schoon te maken. Hiermee kan uit deze uitspraak worden afgeleid dat een beperkte afwijking van de opleveringsverplichting uit de huurovereenkomst is toegestaan en de beheerder een zelfstandige afwijking mag maken over de wijze van oplevering.

Conclusie

De conclusie die uit deze uitspraken volgt, is dat een beheerder bevoegd is tot handelingen die op grond van de verkeersopvattingen binnen zijn normale taakomschrijving passen. Vanwege het casuïstische karakter is het afhankelijk van de omstandigheden van het geval tot welke handelingen de beheerder bevoegd is. In dit kader is het voor de huurder van belang dat niet in alle gevallen afspraken kunnen worden gemaakt met de beheerder. Voor een verhuurder is juist van belang om duidelijke instructies te geven aan de beheerder om te voorkomen dat hij als verhuurder gebonden is aan afspraken jegens de huurder die de beheerder heeft gemaakt.

Voor meer informatie hierover of een ander onderwerp op het gebied van het huurrecht kunt u contact opnemen met Tessa de Mos en Eline Geven. 

Terug naar het nieuwsoverzicht

Betrouwbaar en betaalbaar. Experts in het ondernemingsrecht.
Van Eerdenburg De Mos
advocatuur & mediation
Augustijnendreef 2
5611 CS Eindhoven
T: 040 - 82 00 906
F: 040 - 82 00 912



Ontwerp en techniek © 2013-2018 Montay Media