Actualiteiten

Advocatuur Mediation Overlegscheiding


Verhuiskostenvergoeding bij de huur van woonruimte, een uitleg van de Hoge Raad

Verhuiskostenvergoeding bij de huur van woonruimte, een uitleg van de Hoge Raad
Geplaatst op vrijdag 7 oktober 2016

In het huurrecht heeft lange tijd veel onduidelijkheid bestaan over de vraag of de verhuurder een verhuiskostenvergoeding is verschuldigd aan de huurder bij het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden bij woonruimte. In de rechtspraak bestond hierover geen eenduidigheid. Dit was voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een reden om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Dit zijn rechtsvragen aan een hogere rechter over de uitleg van een rechtsregel. Met de beantwoording van de prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad op 22 april 2016 duidelijkheid gegeven over de toepasselijke criteria voor het toekennen van de minimale verhuiskostenvergoeding uit artikel 7:220 lid 6 BW. Hieronder zal een overzicht worden gegeven van de beantwoording van de vragen door de Hoge Raad.

Renovatie op verzoek van verhuurder

Allereerst stelde het hof de vraag of een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien de renovatiewerkzaamheden die tot gevolg hebben dat de woning tijdelijk moet worden verlaten, worden uitgevoerd op verzoek van de huurder. De Hoge Raad acht het niet van belang of de renovatie plaatsvindt op verzoek of initiatief van de huurder. Enkel van belang is dat sprake moet zijn van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 5 tot en met 7 BW die verhuizing noodzakelijk maakt.

Combinatie renovatie en dringende werkzaamheden

Ten tweede is de Hoge Raad van mening dat de verhuiskostenvergoeding slechts is verschuldigd indien sprake is van renovatie en dat de werkzaamheden die voor renovatie nodig zijn, het ook noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Er bestaat geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding indien er uitsluitend dringende of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht en deze werkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Bij een combinatie van renovatie en dringende werkzaamheden is van belang of de renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd een verhuizing noodzakelijk maken.

De vraag of sprake is van renovatie dan wel van dringende werkzaamheden of een combinatie daarvan moet door de feitenrechter worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De Hoge Raad geeft wel richtlijnen ter verduidelijking van de begrippen. Bepalend voor renovatie is dat het een toename van het woongenot tot gevolg moet hebben. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Dringende werkzaamheden zijn juist niet steeds gericht op een toename van het woongenot. Het zijn noodzakelijke werkzaamheden, omdat deze bij uitstel tot extra kosten of nadeel zouden kunnen leiden.

Dwingend recht

Ten slotte geeft de Hoge Raad een antwoord op de vraag of de bepaling waaruit volgt dat aanspraak bestaat op een verhuiskostenvergoeding een bepaling van dwingend recht is. Voordat de regeling ten aanzien van de verhuiskostenvergoeding in artikel 7:220 lid 5 tot en met 7 BW werd opgenomen, stond deze bepaling in artikel 11g Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) vermeld. De Hoge Raad is van mening dat de nieuwe bepaling in het BW van dwingend recht is. De Hoge Raad komt in de eerste plaats tot dit oordeel, omdat artikel 11g Bbsh (oud) ook een dwingendrechtelijk karakter had. De wetgever had met het overhevelen van artikel 11g Bbsh (oud) naar het BW het doel om de uit de verhuiskostenregeling voortvloeiende bescherming uit te breiden naar particuliere verhuurders. Voorheen gold artikel 11g Bbsh (oud) immers enkel voor sociale verhuurders. Volgens de Hoge Raad is het gegeven dat artikel 7:220 lid 5 tot en met 7 BW niet staat opgenomen in de opsomming van artikel 7:242 BW waarvan ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, gelegen in het feit dat de leden 5 tot en met 7 pas bij Wet van 4 februari 2010 aan de tekst van artikel 7:220 BW zijn toegevoegd. Bij de totstandkoming van artikel 7:242 BW kon er daarom geen rekening mee worden gehouden.

Conclusie

Met de prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad richtlijnen gegeven ten aanzien van de verhuiskostenvergoeding bij woonruimte. In de praktijk komt het erop neer dat het voor verhuurders van belang is dat zij aantonen dat de renovatiewerkzaamheden niet tot gevolg hebben dat de huurder moet verhuizen. Voor huurders is het juist van belang dat zijn aantonen dat de werkzaamheden (gedeeltelijk) gekwalificeerd kunnen worden als renovatiewerkzaamheden en dat deze werkzaamheden een verhuizing tot gevolg moeten hebben.

Voor meer informatie over het huurrecht kunt u contact opnemen met Tessa de Mos of Eline Geven.

 

Ga naar de website bij dit artikel: http://bit.ly/1SBY9ds

Terug naar het nieuwsoverzicht

Heeft u vragen over faillissementsrecht? Een gespecialiseerde advocaat faillissementsrecht van Van Eerdenburg De Mos advocatuur & mediation helpt u graag verder.
Van Eerdenburg De Mos
advocatuur & mediation
Augustijnendreef 2
5611 CS Eindhoven
T: 040 - 82 00 906
F: 040 - 82 00 912



Ontwerp en techniek © 2013-2018 Montay Media