Actualiteiten

Advocatuur Mediation Overlegscheiding


Huurachterstand grond voor ontbinding en ontruiming voor de verhuurder?

Huurachterstand grond voor ontbinding en ontruiming voor de verhuurder?
Geplaatst op vrijdag 9 september 2016

Uit de wet volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de verhuurder het recht geeft om de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis een ontbinding niet rechtvaardigt. De tekortschietende partij dient zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.

Indien een verhuurder bij de kantonrechter de betaling van achterstallige huursommen vordert, dient de kantonrechter te beoordelen of de tekortkoming, rekening houdende met alle omstandigheden van het geval, ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. De kantonrechter dient ook rekening te houden met eventuele omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. Tevens moet de kantonrechter het woonbelang van de huurder in haar beoordeling betrekken. Omdat het woonbelang een zwaarwegend belang is, wordt in rechtspraak over het algemeen aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Deze richtlijn geldt in beginsel alleen voor woonruimte, maar bij de huur van bedrijfsruimte houdt de kantonrechter deze norm vaak ook aan.

De rechter mag de huurder wel nog een laatste termijn bieden om alsnog aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen (een terme de grâce). Indien de huurder nalaat om binnen de gestelde termijn te betalen, wordt de ontbinding alsnog uitgesproken.

Kort geding vs. bodemprocedure

Indien de verhuurder besluit de vordering tot betaling van achterstallige huursommen en beëindiging van de huurovereenkomst aan de rechter voor te leggen dan kan dit zowel in een kort geding of een bodemprocedure. In kort geding moet de verhuurder aannemelijk maken dat sprake is van een betalingsachterstand en dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Tevens dient de worden aangetoond dat sprake is van een spoedeisend belang, als gevolg waarvan een uitspraak in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Er kan in kort geding echter alleen een voorlopig oordeel worden gegeven. Dit betekent dan ook dat in kort geding geen ontbinding van de huurovereenkomst kan worden uitgesproken. Dit zal in een uiteindelijke bodemprocedure moeten worden gevorderd. Wel is het mogelijk om in kort geding betaling van achterstallige huursommen en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Het voordeel van een kort geding is dat er binnen enkele weken een uitspraak van de rechter ligt.  

Interessante uitspraak en afwijking op de hoofdregel

Afgelopen jaar heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch geoordeeld dat een huurschuld van ruim vijf maanden onder bepaalde omstandigheden niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt.

In deze zaak betrof het een hoogbejaarde vrouw die sinds 2003 een woning van Stichting ZOwonen huurde. Stichting ZOwonen had een vordering ingesteld tot ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde wegens een betalingsachterstand van € 1.632,54. De huursom bedroeg € 333,03 per maand. De huurster heeft zich verweerd tegen de omvang van de huurachterstand en zij heeft een vergoeding gevorderd ter grootte van € 999,09 wegens vermindering van de huurprijs. Ter onderbouwing hiervan heeft de huurster aangevoerd dat het gehuurde gebreken vertoont die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. De rechter heeft geoordeeld dat de ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in dit geval onaanvaardbaar is. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de betalingen die na de dagvaarding zijn verricht, waardoor de huurschuld nog maar € 549,51 bedraagt. Daar komt nog bij dat ZOwonen de tegenvordering over achterstallig onderhoud niet heeft weersproken, de hoogbejaarde vrouw de woning al sinds 2003 huurt en dat de maandelijkse huur doorgaans regelmatig wordt voldaan. De rechter heeft overwogen dat de omstandigheden van het geval de ontbinding en ontruiming onaanvaardbaar maken.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of heeft u andere vragen op het gebied van het huurrecht, dan kunt u contact opnemen met Tessa de Mos of Eline Geven. 

Ga naar de website bij dit artikel: http://bit.ly/2cj6Oqh

Terug naar het nieuwsoverzicht

Het kantoor houdt zich bezig met alle aspecten van algemene verbintenissen, zowel contractueel (wanprestatie), als buiten contractueel (onrechtmatige daad).
Van Eerdenburg De Mos
advocatuur & mediation
Augustijnendreef 2
5611 CS Eindhoven
T: 040 - 82 00 906
F: 040 - 82 00 912



Ontwerp en techniek © 2013-2018 Montay Media