Actualiteiten

Advocatuur Mediation Overlegscheiding


Het boetebeding in een huurovereenkomst

Het boetebeding in een huurovereenkomst
Geplaatst op vrijdag 10 juni 2016

Regelmatig worden in huurovereenkomsten contractuele boetes opgenomen, bijvoorbeeld in het geval van een te late huurbetaling of indien een verbod wordt overtreden, zoals een hennepkweekverbod of een onderhuurverbod. Bij overtreding van een dergelijk verbod is de huurder vaak een direct opeisbare boete aan de verhuurder verschuldigd. Maar wat is nu een redelijke hoogte voor een dergelijke boete? Recentelijk zijn er twee procedures geweest waarin de vraag aan de kantonrechter is voorgelegd of het betreffende beding als een oneerlijk beding moet worden gekwalificeerd.

De eerste procedure betrof een kort geding procedure bij de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2016:437) waarin de woningstichting vordert in kort geding veroordeling van de huurder tot ontruiming van de huurwoning en veroordeling tot betaling van de boete ter hoogte van € 10.000,-. In de huurovereenkomst was een hennepkweekverbod opgenomen. In het geval van overtreding van dit verbod resulteerde dit in een direct opeisbare boete van € 10.000,-. De woningstichting stelde zich op het standpunt dat deze boete niet onredelijk hoog is, omdat de hennepkwekerij van de huurder per oogst een maximale omzet van € 91.500,- kan opbrengen. De huurder is niet verschenen op de behandeling en heeft derhalve geen verweer gevoerd. De kantonrechter overwoog dat moet worden beoordeeld of het boetebeding te kwalificeren is als een oneerlijk beding. De overeenkomst tussen de woningstichting en de verhuurder is namelijk een consumentenovereenkomst als bedoeld in de Europese Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Op grond van deze richtlijn is een beding oneerlijk indien het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk wordt verstoord. Als sprake is van een oneerlijk beding, dan zal de rechter het beding moeten vernietigen en is de huurder de boete niet verschuldigd. In deze situatie heeft de kantonrechter geoordeeld dat het evenwicht niet wordt verstoord, gelet op de omzet die met hennepkweek kan worden behaald en vanwege het feit dat de boete gelimiteerd is.

De tweede procedure was aanhangig bij het Gerechtshof in Amsterdam en hierin stond een onderhuurverbod in een huurovereenkomst centraal (ECLI:NL:GHAMS:2016:1543).Bij overtreding van dit verbod is de huurder gehouden tot betaling van een boete van € 45,- per dag en betaling van de ontvangen huurpenningen. In eerste aanleg had de kantonrechter de gevorderde boete en de vordering tot betaling van de penningen uit onderverhuur afgewezen omdat er volgens de kantonrechter sprake was van een oneerlijke beding in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. In hoger beroep stelt de verhuurder dat het beding ten aanzien van de afdracht van de onderhuurpenningen afzonderlijk dient te worden beoordeeld. De kantonrechter heeft dit volgens het Hof ten onrechte nagelaten als het gaat om het beding strekkende tot afdracht van de onderhuurpenningen. Het Hof oordeelt dat dit beding, in tegenstelling tot het boetebeding, geen oneerlijk beding is, omdat het niet leidt tot betaling van een onevenredig hoge schadevergoeding. Het Hof veroordeelt de huurder dan ook tot betaling van een bedrag van € 19.320,- aan onderhuurpenningen.

Conclusie

Bij het opnemen van een boetebeding in een huurovereenkomst is het van belang dat dit beding voldoet aan de criteria zoals vastgelegd in de Richtlijn oneerlijke bedingen. Er dient voor ieder afzonderlijk beding gecontroleerd te worden of het oneerlijk is in de zin van de Richtlijn.

Indien u vragen heeft over contractuele boetes in huurovereenkomsten of bij andere vragen met betrekking tot het huurrecht kunt u contact opnemen met Tessa de Mos of Eline Geven. 

Terug naar het nieuwsoverzicht

Mediation in Eindhoven regel je samen, er komt zakelijk en emotioneel heel wat bij kijken.
Van Eerdenburg De Mos
advocatuur & mediation
Augustijnendreef 2
5611 CS Eindhoven
T: 040 - 82 00 906
F: 040 - 82 00 912



Ontwerp en techniek © 2013-2018 Montay Media